تاوان مداخله دولت در مسکن - دوست بلاگ

به گزارش دنیای اقتصاد، آمارهای بانکی از شرایط وام دهی به متقاضیان ساخت مسکن در بافت های فرسوده (متقاضیان نوسازی) نشان دهنده محو شدن هسته ارزان عرضه مسکن از تابلوی مسکن دولتی است.

هسته ارزان بازار مسکن در شهرها در واقع همان بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری است که به علت پایین تر بودن سطح قیمت مسکن در آنها نسبت به سایر منطقه ها مصرفی، کانون عرضه واحدهای مسکونی ارزان قیمت، هم به بازار فروش و هم اجاره مسکن هستند. در واقع این منطقه ها، محله هایی هستند که هم خریدار مصرفی و هم مستاجرهای کم درآمد با دشواری کمتری نسبت به سایر منطقه ها و محلات، توان خرید یا اجاره مسکن را در آنها دارند. منطقه های که سهم قابل توجهی از معاملات خرید مسکن را به خصوص در سال های اخیر که قیمت مسکن با جهش همراه شد به خود اختصاص داده اند و این موضوع نشان دهنده آن است که نه تنها نباید این منطقه ها از تابلوی مسکن دولتی و از برنامه های ساخت وساز حذف و محو شوند بلکه باید همه شرایط، مشوق ها وحمایت ها با اولویت ساخت وساز در آنها اختصاص یابد.

با این حال، شواهد و واقعیت های آماری ازشرایط ساخت وساز در بافت های فرسوده روایت متفاوتی را ارائه می کند. در شرایطی که هم اکنون عمده حمایت ها، مشوق ها و تمرکز برنامه های ساخت مسکن از سوی دولت در کلان شهرها که اتفاقا کانون بافت های فرسوده کشور هستند، به منطقه ها خارج از این شهرها انحراف پیدا کرده است، سهم بافت فرسوده در معاملات مسکن همچنان رو به افزایش است. در حالی که ساخت وساز و ارائه تسهیلات در این منطقه ها فرایندی کاملا متفاوت داشته و سیر نزولی طی کرده است. آمارهای شبکه بانکی کشور نشان می دهد در 9 ماه 1400، از مجموع 280 هزار واحد مسکونی که در شهرهای کشور مجوز ساخت وساز دریافت کرده اند تنها 1725 واحد مسکونی در بافت های فرسوده تسهیلات نوسازی دریافت کرده اند.

از آنجا که بخش عمده سرمایه گذارها وسازنده ها در بافت های فرسوده از بازوی تسهیلاتی یا همان امکانات وام نوسازی استفاده می کنند و همچنین تا به امروز آماری از فرایند نوسازی بافت های فرسوده در سال گذشته از سوی دولت منتشر نشده است می توان نتیجه گرفت که با احتساب آمار بانکی، سال گذشته تنها 6/ 0 درصد از واحدهای ساخته شده در کشور در بافت فرسوده بوده اند. این در حالی است که سهم این منطقه ها در معاملات مسکن به خصوص در کلان شهرها افزایش یافته است. به عنوان نمونه، سهم بافت فرسوده از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران که در سال 96 یعنی سال قبل از جهش اخیر قیمت مسکن معادل 36 درصد بود هم اکنون به 45 درصد افزایش یافته است. این موضوع به این معناست که جهش قیمت مسکن باعث شده است تا تقاضای مصرفی برای خرید مسکن ارزان قیمت به هسته ارزان شهرها هدایت گردد. این موضوع نه تنها درباره شهر تهران که در سایر شهرها به خصوص کلان شهرها و شهرهای بزرگ مصداق دارد.

همچنین آمارهای رسمی حاکی است هم اکنون میانگین قیمت مسکن در بافت های فرسوده شهر تهران حدود 60 تا 65 درصد ارزان تر از سایر منطقه ها شهر تهران است. همین موضوع نشان می دهد به رغم انحراف سیاست های دولت به ساخت مسکن در حومه شهرها، کانون تقاضای مسکن ارزان قیمت اتفاقا در دل شهرها و در هسته درونی وفرسوده آنها قرار گرفته است. با این حال، حمایت ها، سیاست ها و تمرکز دولت بر مسکن دولتی در شهرهای بزرگ باعث شده است به جای آنکه جبهه اصلی مسکن سازی در دل بافت های فرسوده و درون هسته ارزان قیمت عرضه مسکن شهرها متمرکز گردد، به بیرون از شهرها کشیده گردد و جبهه تازه در بیرون از شهرها تشکیل گردد.

با استناد به آمارهای رسمی بانکی و از آنجا که هم اکنون تقریبا بخش زیادی از سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی در بافت های فرسوده از بازوی وام نوسازی استفاده می کنند سال گذشته بانک ها تنها 1725 فقره وام نوسازی پرداخت کرده اند؛ البته آمارهای مربوط به تعداد تسهیلات پرداختی و تعداد واحدهای ساخته شده در بافت های فرسوده در سال های 98 و 99 نشان می دهد تقریبا از هر 5 واحد ساخته شده در این بافت ها یک واحد وام نوسازی دریافت کرده اند. در هر کدام از این سال ها بنا بر اعلام دولت و بر اساس آمارهای دولتی حول و حوش 50 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده احداث شده است. در حالی که در سال 98 معادل 15 هزار و 782 فقره وام نوسازی و در سال 99 معادل 10 هزار و 951 فقره وام پرداخت شده است که با احتساب اینکه در سال 98 معادل 395 هزار واحد مسکونی و در سال 99 معادل 491 هزار واحد مسکونی در کل کشور احداث شده است می توان نتیجه گرفت تنها 4 درصد واحدهای ساخته شده کل کشور در سال 98 وام نوسازی دریافت کرده اند و همچنین این موضوع در سال 99 معادل 2 درصد کل واحدها بوده است.

با محاسبه آمار اعلام شده از سوی دولت نیز می توان اعلام کرد از مجموع کل ساخت وسازهای کشور تنها حدود 12 درصد واحدهای ساخته شده در سال 98 و 10 درصد کل واحدها در سال 99 در بافت فرسوده بوده است. حال اگر در سال 1400 نیز همین الگو یعنی استفاده تنها یک واحد از هر 5 واحد از وام نوسازی صادق باشد باز هم سهم نوسازی واحدهای فرسوده از کل ساخت وساز کشوری در سال گذشته معادل 3 درصد خواهد بود. علت این موضوع یعنی استفاده هر یک واحد از هر 5 واحد، از وام نوسازی، به سطح ناکافی وام نوسازی در سال های اخیر نسبت به هزینه های ساخت وساز برمی گردد. سقف وام نوسازی برای شهر تهران در سال های 98 و 99 معادل 50 میلیون تومان و در سایر شهرها 30 تا 40 میلیون تومان بود که برای سرمایه گذار و سازنده وامی غیرجذاب محسوب می گردد. این سقف بعد از افزایش در سال 1400 به 120 میلیون تومان برای تهران و 100 و 80 میلیون تومان برای سایر شهرها رسید.

در حالت حداقلی، دست کم باید 30 درصد کل ساخت وسازهای کشور در بافت های فرسوده انجام گردد؛ این در حالی است که با توجه به سهم بیش از 40 درصدی بافت های فرسوده در معاملات مسکن شهر تهران در حالت مطلوب و ایده آل باید حداقل نیمی از ساخت وسازها در بافت های فرسوده باشد. این سهم در بهترین حالت درسال گذشته به 5 درصد هم نرسیده است و معادل 3 درصد برآورد می گردد. این موضوع به معنای محو شدن بافت های فرسوده از تابلوی سرمایه گذاری ساختمانی و شکست جبهه ساخت، عرضه و خرید مسکن ارزان از مسکن دولتی است. در واقع جبهه ساخت و خرید مسکن ارزان در بافت های فرسوده را می توان به عنوان قربانی اول مسکن دولتی معرفی کرد.

محو شدن بافت فرسوده از آمار سرمایه گذاری ساختمانی در حالی نشان دهنده قربانی شدن بازار ساخت و عرضه مسکن در هسته ارزان ملکی در داخل شهرهاست که هم اکنون عمده حمایت ها، مشوق ها و تمرکز طرح خانه سازی دولتی به ساخت وساز در خارج از شهرها اختصاص یافته است. علت کاهش سهم بافت های فرسوده از ساخت وسازهای کشوری به خصوص در سه سال اخیر به این انحراف سیاستی در بازار مسکن مربوط می گردد. به صورت اتوماتیک سازنده ها تمایل به سرمایه گذاری در منطقه های دارند که ریسک کمتری برای آنها داشته باشد. در مسکن دولتی و خانه سازی در بیرون شهرها هم اکنون بالاترین سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن، تضمین فروش و آورده نقدی متقاضیان که در حکم وام صفر درصدی برای سازنده هاست اختصاص یافته است. ضمن اینکه به علت به روزرسانی قیمت ساخت متناسب با تورم ساختمانی در طرح های خانه سازی دولتی، عملا این سازنده ها گارانتی تورم ساختمانی نیز دارند. از این رو تمایل به ساخت در هسته های درونی و فرسوده شهرها کاهش می یابد. این شرایط نشان دهنده شکست جبهه مسکن ارزان به مسکن دولتی است. شرایطی که به اعتقاد کارشناسان شهری و صاحبنظران مسکن عواقب ناگواری را برای شهرها، بازار مسکن ومتقاضیان واحدهای مسکونی و حتی دولت به همراه دارد.

انتخاب بدترین راه

فردین یزدانی، کارشناس ارشد مسکن نیز در این باره به دنیای اقتصاد گفت: برنامه های تامین مسکن یادآور یک جمله مهم در مباحث مربوط به برنامه ریزی شهری است. در برنامه ریزی های شهری و در برخی دیگر از حوزه های مرتبط، این جمله که بدترین راه برای حل مسائل شهری ساده ترین راهکار و بهترین راه، سخت ترین جهت است، کاربرد زیادی دارد. نگاهی به برنامه های تامین مسکن نشان می دهد سیاستگذار همواره به سراغ ساده ترین راه که اتفاقا بدترین راهکار است، رفته است و هم اکنون نیز مشاهده می گردد که موضوع الحاق اراضی خارج از محدوده شهرها به شهرها، به عنوان ساده ترین و در عین حال بدترین راه حل مورد توجه سیاستگذار مسکن قرار گرفته است.

در حالی که عملکردها در حوزه نوسازی بافت های فرسوده در عین حال که جهت سخت تر اما بهترین راهکار تامین مسکن است، بسیار ضعیف است. یک پیش شرط مهم تسریع جریان نوسازی بافت های فرسوده واستفاده از ظرفیت های این بافت ها برای تامین مسکن آن است که پیمایشی دقیق از موانع پیش روی سرمایه گذاری و ساخت در بافت های فرسوده انجام گردد؛ تا به امروز هیچ پیمایش مفصل، جامع و کاربردی در این زمینه که منتج به استخراج راهکارها و راهبردهای عملی و اجرایی در این بافت ها گردد انجام نشده است. در واقع هیچ برآورد مستند و دقیقی که نشان دهد مسائل اصلی نوسازی بافت های فرسوده چیست و چگونه می توان آنها را برطرف کرد، مشاهده نکرده ام! در چنین شرایطی دولت ها نیز ساده ترین راه ها راکه اصلی ترین آن الحاق اراضی خارج از محدوده شهری به شهرهاست، در پیش گرفته اند.

یزدانی اضافه کرد: مهم ترین پیامد این موضوع، فراموشی موضوع مهم و ضروری نوسازی بافت های فرسوده است که علاوه بر مساله تامین مسکن در مکان مناسب، مانع از توسعه پهنه های فرسوده شهری و بروز خطرات ناشی از فرسودگی خواهد شد. از سوی دیگر اجرای سیاست هایی مانند الحاق به محدوده اصلی شهرها در شرایطی که بافت های فرسوده و نوسازی آنها به دست فراموشی سپرده شده است منجر به بروز منفعتی قابل توجه به زمین دارانی می گردد که اراضی آنها به واسطه اجرای طرح های تازه به محدوده های شهری ملحق می گردد؛ این ملاکان، بخشی، دولتی، بخشی عمومی و بخشی زمین داران حقیقی هستند. از سوی دیگر در پی توسعه محدوده شهر هزینه های مدیریت و نگهداری از شهر دو چندان شده و در بلندمدت هزینه های اقتصادی و اجتماعی گزافی را به شهرها، مدیریت شهری و دولت تحمیل می کند. این در حالی است که توسعه پهنه های خطرپذیر شهری به واسطه فراموشی اقدام به نوسازی و عملکرد ضعیف در بافت های فرسوده رویدادی قریب الوقوع است که به محض بروز کوچک ترین مخاطره ای همچون وقوع زلزله می تواند پیامدها و اثرات مخرب جبران ناپذیری را در شهرها برجای گذارد.

نوسازی از اولویت خارج شد؟

محمد سعید ایزدی، صاحب نظر حوزه مسکن و شهرسازی درباره سقوط سهم بافت فرسوده از ساخت وسازهای مسکونی -مطابق آمارهای بانکی- به دنیای اقتصاد گفت: موضوع نوسازی بافت های فرسوده شهری و اهمیت آن را باید از دو زاویه مورد بررسی و توجه قرار داد. یکی از زاویه مسکن سازی و موضوع تامین مسکن و دیگری از زاویه مخاطبان طرح نوسازی و اهمیت بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده واقع در قلب شهرها. شواهد و عملکرد نشان می دهد در سال های اخیر بافت های فرسوده شهری و تامین مسکن در این بافت ها از اولویت سیاستگذار مسکن خارج شده است و علاوه بر آن سهم مشخصی نیز برای بافت های فرسوده از برنامه های تامین مسکن مشخص نشده است. اگر چه صحبت هایی به صورت جسته وگریخته درباره نوسازی بافت های فرسوده و اختصاص بخشی از برنامه های تامین مسکن به این موضوع اعلام شده و اعلام می گردد اما در سازمان مربوطه نیز به علت اینکه از بالادست عملا سهمیه ای معین برای این موضوع درنظر گرفته نشده است، شاهد سردرگمی و بلاتکلیفی هستیم.

ایزدی تاکید کرد، علاوه بر موضوع تامین مسکن، نوسازی بافت های فرسوده یک موضوع چند وجهی است چرا که اقدام به نوسازی می تواند نه تنها حوزه مسکن، بلکه موضوع مقاوم سازی شهری در برابر مخاطرات طبیعی و غیرطبیعی، افزایش ایمنی و تاب آوری شهری، ارتقای زیرساخت ها و سطح کیفیت زندگی شهفرایندان و همچنین کاهش جرم و جنایت در شهر را به همراه داشته باشد. این صاحب نظر شهری اضافه کرد: برخی از سیاست های محدود که در حوزه تامین مسکن و نوسازی بافت های فرسوده اعلام شده ودر نظر گرفته شده نیز با توان پرداخت گروه هدف نوسازی و مخاطبان نوسازی فاصله دارد. وام هایی برای نوسازی تعریف شده است که بازپرداخت آن در استطاعت ساکنان بافت نیست. این موضوع خود نشان دهنده عدم توجه سیاستگذار به مخاطبان و توانایی ها و مسائل آنها از جمله توان پرداخت آنهاست. این در حالی است که عملا تخفیف ها و مشوق های نوسازی نیز از برنامه های مدیریت های شهری حذف شده است که خود این موضوع نشان دهنده آن است که نه تنها نوسازی بافت های فرسوده از اولویت خارج شده بلکه کم توجهی به مخاطبان نوسازی نیز به اوج خود رسیده است. پیامد این شرایط می تواند به معنای توسعه پهنه های فرسوده شهری و افزایش آسیب های ناشی از آن از ابعاد مختلف باشد.